Аренда коммерческой недвижимости

В Москве имеется очень много коммерческой недвижимости. Нередко возникает необходимость арендовать её. Важно хорошо разбираться в этом вопросе, чтобы не попасть впросак.

Во-первых, вы должны проверить, действительно ли продавец является владельцем недвижимости. У продавца должен быть соответствующий документ. Во-вторых, вы должны проверить тип строения, его назначение и план помещений. Возможно, что данное помещение совсем не подходит для ваших нужд. Кроме общих правил аренды, владелец недвижимости может установить какие-то свои, дополнительные, с которыми вас следует ознакомиться. Наконец, следует определить плату за аренду: она должна быть чётко оговорена, а также оговорены условия её изменения, если таковые предполагаются. Всё это должно быть отражено в договоре, который надо обязательно заключать и заверять у нотариуса.

После заверения договор следует зарегистрировать. Тут есть один момент, а именно: если арендуемая недвижимость числится в федеральном или же муниципальном фонде, то её регистрация — непременная, если недвижимость частная – необязательно.

Когда вы арендовали помещение, соблюдайте самые общие важнейшие правила: вовремя вносите арендную плату (за это нарушение владелец помещений может даже аннулировать договор или же требовать оплачивать вперёд на 2 срока), оберегайте и не разрушайте помещение. Ну а после окончания срока аренды – вовремя освобождайте помещение, а то придётся платить неустойку, хотя это зависит от владельца.

Государство вернёт часть денег за аренду жилья.

Не все очередники, ожидающие получение квартиры, знают, что московское правительство облегчает им условия, пока они ждут и снимают где-нибудь квартиру. Да, это действительно так: вам выплатят часть средств, которые вы потратите на аренду жилья в Москве. Сколько это будет, зависит от нескольких факторов. По умолчанию выплачивают 50% от средней цены аренды по городу. Если жильё арендуется в Подмосковье, эта цена будет ниже. Ещё более льготные условия ждут тех семей, в которых имеется больше одного несовершеннолетнего или же лица с физическими ограничениями (инвалиды). Для таких категорий граждан используется коэффициент, повышающий компенсацию почти в 2 раза.

Что надо сделать, чтобы поскорее получать такую помощь от правительства? Во-первых, человек должен стоять на жилищном учёте. Чтобы узнать о необходимых документах, следует обратиться в жилищное управление, где подробно всё объяснят. Потом, конечно, начать искать квартиру: тут очереднику даётся свобода выбора, и он может выбрать квартиру где угодно. Когда квартира найдена, с наймодателем заключается особый договор, образец которого берётся в окружном управлении.

Такой вариант хорош и для наймодателя, несмотря на то что приходится заполнять немало разных бланков, а также получать арендную плату через банк на свой счёт. Главное – наймодатель уверен, что он получит свои деньги, ведь арендатор практически полностью открыт перед наймодателем: о нём известно почти всё. Кстати, компенсации арендатору также приходит на его счёт в банке.

Покупатели требуют развития инфраструктуры

Коттеджные посёлки всё сильнее и сильнее разрастаются в Подмосковье, в отличие от сопутствующей им инфраструктуры. Сегодня существует большое несоответствие количества таких посёлков и инфраструктуры в них: всего лишь 15% из них можно считать инфраструктурно развитыми.

Покупатели сегодня покупают жильё в основном не для роскоши, а для проживания там, поэтому обязательно наличие качественной инфраструктуры. Без неё коттеджи продаются слабо, так как почти 90% покупателей первоначально интересуются инфраструктурой. Многие люди хотят увезти своих детей в более экологичные участки,  поэтому в таких участках должны быть и детсады, и школы, и поликлиники. Хотя и другие объекты тоже должны присутствовать, например магазины, кафе, парикмахерские. Но так как школ в посёлках мало, то обучение в них недешёво. Тем не менее, если есть возможность, люди всё равно поселяются именно там, где заведений большинство.

Кроме внутренней инфраструктуры посёлка, может быть ещё и внешняя, которая частично компенсирует отсутствие или неполноценность внутренней. Такими примерами могут быть посёлки по Рублёво-Успенскому или же Новорижскому шоссе, где развита как раз внешняя инфраструктура.

Комфортное жильё от Kingsland

Компания Kingsland строит новый коттеджный посёлок Green Lane, который будет находиться в Истринском района за 38 км от Москвы. Это будет комплекс комфорт-класса, а такие, особенно по Новорижскому шоссе, очень дороги. Ведь там хорошо развита инфраструктура, нет проблем с экологией и туда легко подъехать наземным транспортом. Однако в случае с Green Lane всё по-другому. Конечно, все достоинства его местоположения останутся, а вот цена будет намного ниже конкурентных. Не стоит думать, что дома будут низкого качества: снижение стоимости будет достигнуто благодаря продуманной и качественной оптимизации строительства и инфраструктуры. Уже сейчас там есть жильё с ценой за квадрат 42 000 рублей.

Качественное строительство и умные архитектурные решения сочетаются с разнообразием предлагаемых домов. Всего их будет шесть видов. Доступны как небольшие дома, площадью не превышающие 350 квадратных метров, так и огромные коттеджи. Каждый дом продуман до деталей: оптимизированное освещение, централизованная система коммуникаций, служба уборки территории. Коттеджи хорошо охраняются: в посёлке установлено видеонаблюдение с сигнализацией, а также постоянно дежурит охрана.

Lotte World – аналог Диснейленда

Это проект компании Lotte Group из Южной Кореи. Как сообщает нам газета «Коммерсантъ», корейцы задумали выстроить в Москве развлекательный парк. В этом парке, по планам компании, должны расположиться различные аттракционы, гостиница и поле для гольфа. Основная часть парка будет крытой. При этом недвижимость будет занимать только 90 000 метров квадратных из планируемой компанией Lotte Group площади в 15 гектар, поиском которой данная компания и занимается в настоящее время.  Это будет очень дороге строительство: эксперты оценивают его никак не меньше чем в 12 миллиардов рублей.

Стоит отметить, что Lotte Group хотела построить что-то подобное ещё в 2007 году, и тогда же городские власти решили выстроить в Нижних Мневниках гостиницу и клуб для гольфа. Проект был уже составлен компанией Lotte Group, однако через год она вдруг заявила, что в связи с кризисом приостанавливает данный проект. Были планы на продолжение строительства и у «Интеко».

Сама Lotte Group занимается не только недвижимостью, но и ритейлом, а также производством питания. В России функционирует её компания Lotte Rus, которая имеет отель и торговый комплекс, а также кондитерскую фабрику на территории России.

Новая кофейня в сети RED

Сеть RED ESPRESSO BAR – это новая концепция, разработанная австралийцем Ариэлем Исраиловым, израильтянином Ави Шахарой и россиянином Алеко Крихели. Эта сеть славится тем, кто кофейные зёрна обжариваются прямо там, где приготавливается само кофе. Это довольно новый подход, которым сеть и отличается от других столичных кафе.

В Москве функционирует уже три кафе из сети RED ESPRESSO BAR, теперь на Тверской, в непосредственной близости к Кремлю, открывается четвёртое. Первый этаж помещения, в котором находится магазин игрушек, будет арендован на длительный срок: контракт на 375 квадратных метров уже подписан при поддержке международного консультанта по недвижимости.

Указанная сделка – это новый виток развития московского ритейла, ведь благодаря ей произойдёт удачное сочетание различных форматов по среднему сегменту цен: уже указанная кофейня стиля RED и первый магазин игрушек, обладающий интерактивностью. Следует отметить, что кафе, расположенное на первом этаже, будет выглядеть в своём обычном стиле и соответствовать всей сути сети RED.

Способы приобретения гаража в Москве

Машины сейчас имеют многие, и гараж нужен, соответственно, всем автовладельцам. А получить его в Москве можно разными способами.

Часто встречающийся вариант – вступление в долевое строительство. Чтобы узнать обо всех строящихся гаражах, следует пойти в Дирекцию строительства гаражей в Москве и выбрать подходящее место для себя. Когда застраивающийся кооператив выбран, выбирается машиноместо и заключается договор. Договор для вступления в долю заключается при наличии паспорта и его ксерокопии. Когда после заключения договора вам понадобится пойти в банк и открыть там аккредитив (предварительно открыв счёт), тоже понадобится паспорт с ксерокопией, а также оригинал и копия договора. Банк выбирается из предоставленных в договоре партнёров. В банк вносится первоначальный взнос, после чего следует государственная регистрация гаража. Когда строительство будет окончено, гараж введётся в эксплуатацию, и вы его получите.

Сейчас в Москве появились «народные» гаражи. Правительство выделяет землю под строительство гаража бесплатно и позволяет быстрее собрать все нужные документы. Эта земля рассчитана на то, что какой-то автовладелец будет строить там гаражи. Конечно, они не будут входить в его собственность, однако после постройки такой автовладелец сможет получить льготное машиноместо.

Наконец, гараж можно просто купить уже готовым. Для этого нужно найти человека, желающего продать гараж, ознакомиться с его свидетельством собственности на данный объект, получить справку из БТИ на гараж и заключить договор о покупке. Потребуется также выписка из Госреестра недвижимости об обременениях и ограничениях на гараж.

Новые гаражи в Москве.

Учитывая сильную потребность в гаражах жителей Южного и Центрального округов, власти решили провести программу «Народный гараж». По этой программе будет построено множество гаражей в разных районах Москвы. Строительство это будет проводиться на деньги жильцов, и для реализации программы потребуется 24 000 миллионов рублей.

В Москве уже создана ипотека под эту программу. Требуется внести сначала 30% от всей суммы, а затем выплачивать остаток в течение 5 лет. Программа быстро приобрела популярность: уже сегодня в ней принимают участие более 10 000 человек, общий сбор средств — более 3 000 миллионов рублей.

Что будет представлять собой такой гараж? Это зависит от проекта, которых разработано несколько. Но в целом это многоэтажные гаражи, имеющие машиноместа 6х3 без перегородок между отдельными машинами. Цена за такое машиноместо относительно невысока, планируется удерживать ещё на уровне 350 000 рублей. Тарифы на инженерное обеспечение тоже будут оставаться аналогичными квартирным тарифам. Гаражи будут объединены в кооперативы, каждый гараж будет собственностью владельцев со всеми причитающимися правами, например правом продажи и передачи в наследство.

Европейские таунхаусы в Москве

В Европе уже давным-давно существует такой вид недвижимости, как таунхаусы. В России это понятие молодо, распространены таунхаусы в основном в Москве. И хотя европейцы не считают таунхаус элитным домом, всё же в Москве эта новинка доступна пока лишь для обеспеченных граждан. Но всё же она дешевле собственного особняка.

Таунхаус представляет собой дом с многоэтажными квартирами. Хотя на самом деле это обычно несколько сблокированных домов, выглядящих как один дом. Для таунхауса выделяется отдельный земельный участок, которым жильцы могут пользоваться. При этом каждая семья имеет отдельный участок земли.

Квартира сама выглядит как дом, потому что имеет обычно два этажа. На первом – хозяйственный блок, на втором – жилой. Всё, конечно, благоустроено: водопровод, канализация, электричество. Также есть гараж, может быть подвал.

Чем же так хорошо таунхаус? Обычно такие дома строятся в экологичных районах. Таунхаусы дёшевы, потому что земельный участок достаточно небольшой по сравнению с коттеджным. Коммуникации также подвести туда проще и дешевле, да и само строительство дешевле за счёт обобщённых конструкций.

Из недостатков таунхаусов выделяется их обычность, неэксклюзивность, а также доступность даже для достаточно низких социальных слоёв, хотя таунхаус и не всем по карману.

Посуточные московские квартиры альтернатива гостиницам

У приезжих людей в Москве есть выбор, где пожить некоторое время: в гостинице или посуточно сдаваемой квартире. Посуточная сдача квартир является хорошей альтернативой гостиницам и имеет немалые преимущества перед ними.

В таких квартирах есть почти всё, что можно увидеть в гостинице и что вам понадобится. Это и мебель, и бытовая техника, и Интернет со спутниковым ТВ, а также кухня, ванная комната. Кроме того, такая квартира ближе к обычному жилью, поэтому более уютна и больше будет напоминать о доме.

Квартиры посуточно распространены в разных районах Москвы, в отличие от гостиниц, поэтому найти самый удобный по расположению вариант не составит труда. Вы очень просто сможете выбрать для себя подходящие по типу и удобствам квартиры.

Квартиры посуточно дешевле гостиниц. Конечно, их стоимость определяется типом и удобствами, но аналогичные гостиничным номерам данного класса квартиры по цене будут гораздо ниже. Поэтому здесь можно жить не только день или два, но и неделю или две. В такой квартире у вас больше свободы, и вы можете не сдавать ключи при выходе, можете принимать гостей в любое время суток, а можете жить почти так же, как жили дома. Конечно, разумные социальные ограничения есть (например, не шуметь после 23.00).

В дополнение к обычной квартире вы будете чувствовать себя в безопасности, потому что элитные посуточные квартиры имеют охрану.

Кооперативные дома в Москве — достоинства и недостатки

Кооперативный дом по своей сути – дом независимый от каких-либо организаций. Кооператив – это особая форма организации людей, когда они являются полными собственниками не только своих квартир, но и общих коммуникаций дома. После выплаты пая жилищный фонд целиком и полностью становится владением кооператива.

В жилищном кооперативе есть своё правление, которые выбирается из жильцов, а также председатель этого правления, который выбирается правлением и решает вопросы совместно с остальными членами правления. А вопросы эти сложные. Дело в том, что помощи от правительства кооперативам предоставляется мало, а вот отношения с управляющими компания у них нередко не складываются. Ведь сама по себе дирекция кооперативу не нужна: в его штате могут быть свои дворники, электрики и прочий обслуживающий персонал. Однако аварийка, диспетчерская – это то, что есть в управляющей компании и нужно дому, без этого дом практически беззащитен при чрезвычайной ситуации.

Но управляющие компании уже не хотят иметь дело с такими суверенными домами. А частные компании, в которые обращаются председатели правления, загибают громадные цены. Ещё раз хочется подчеркнуть, что кооперативам оказывается мало поддержки со стороны властей, в связи с чем количество кооперативов невелико и очень не очень-то выгодны.

Достоинства аренды вторичного жилья

Тема получения жилья малообеспеченными гражданами в Москве очень распространена, ведь в столицу съезжается много людей, и всем надо где-то жить. Что выгодно выбрать тем, кто недавно приехал в столицу и решил там обосноваться?

Купить квартиру такому человеку наверняка не по силам. Даже ипотека здесь не поможет, потому что человек ещё не зарабатывает достаточно денег. Даже в новостройках, где жильё может стоить немного дешевле, это проблематично: часто квартиры в новостройках делаются даже без стен, со свободной планировкой. Поэтому придётся делать перегородки, выполнять ремонт, тратя время и деньги. Приходится выбирать съём жилья. Опять же, на новостройки рассчитывать не следует, потому что там обычно достаточно большие площади. И даже если стоимость квадратного метра невысока, общая стоимость будет высокой.

Наиболее доступными остаются вторичные квартиры, которые уже были заселены. Аренда таких квартир обойдётся дешевле и займёт меньше времени. Таких квартир много по Москве и области, а это значит, что проще будет перебраться из одной в другую, если поменяется место работы. Вторичное жильё обычно уже хорошо обжито, и дело не только в самой квартире, но и инфраструктуре около неё. Обычно вокруг домов с такими квартирами есть много полезных учреждений: детские сады, больницы, школы, магазины. И всё это близко. Если снимать квартиру в Подмосковье, то это может выйти дешевле, но там обычно меньше учреждений.

Принципы аренды коттеджей в Москве.

Арендуют коттеджи в Москве люди для разных целей, однако всё это – состоятельные граждане. Часто человек снимает коттедж на время, пока ищет себе постоянное жилище. Если у него немало денег, он может даже на такое время хорошо обустроить этот коттедж: сделать ремонт, ввезти мебель. Однако не все так поступают, ведь жильё всё-таки временное.

Другие люди снимают коттедж и вовсе на короткое время – до недели – для деловых встреч. Действительно, встречи в ресторане мало подходят для серьёзных бизнес-встреч, потому что информация часто обсуждается закрытая, и у людей должна быть уверенность, что их не подслушают. В таких случаях коттедж подбирается тщательно, в нём всё продумывается до деталей, и для каждого времени могут быть какие-то свои нюансы: например, обед до 12 часов, а после – прогулка по территории с обсуждением других вещей. Конечно, должна быть парковка для автомобилей – как своих, так и партнёров по бизнесу. И тут вряд ли уместно, чтобы рядом находились домашние животные.

Цена на аренду зависит от расположения коттеджа, его внутренней отделки, престижности, площади. Обычно для простого временного проживания состоятельные приезжие граждане выбирают наиболее удобный коттедж. При этом надо помнить, что для этого следует обратиться в специальное агентство, а не к людям на вокзалах, предлагающим коттедж. А для бизнес-встреч требуется уже удобство самого коттеджа, и тут следует выбирать серьёзнее. Возможно, понадобится какая-то звукоизоляция, усиленная охрана или что-то ещё.

Любые ипотечные кредиты можно рефинансировать

АИЖК (агентство ипотечного жилищного кредитования) разработало новую программу. Благодаря этой программе агентство начнет выкупать ипотечные облигации отдельных банков. Условие к облигациям одно — быть выпущенными под кредиты.

В портфель закупок заложено 20 млрд.рублей, однако эта сумма вдвое меньше объемов выдаваемых кредитов.

Как заявляют представители АИЖК, данная программа идет на встречу секьюритизации, а так же поможет значительно дополнить имеющиеся программы реструктуризации ипотечных кредитов.

Своего рода — новая форма рефинансирования, которую предлагается использовать как крупным, так и более мелким банкам.

В рамках этой программы агентство начнет выкупать транши, относящиеся к ипотечным облигациям. Эти облигации признаны более надежными.

Каждая облигация должна выпускаться в национальной валюте, иметь рейтинг кредитоспособности не менее уровня BBB.

Полный транш должен составлять 1-5 млрд.рублей.

Вторым звеном выкупаемых облигаций являются те, которые выпущены минуя установленные  стандарты, плюс  — выдача которых осуществляется на приобретение жилья на вторичном рынке.

При активном участии банков в данной программе АИЖК планирует в дальнейшем увеличивать  сумму, направленную на закупку облигаций.

Основы рефинансирования ипотечного кредита.

Так как вопрос рефинансирования отнесен непосредственно к АИЖК, то многие банки подали свои заявки, предлагающие услуги ипотечного кредитования для заемщиков, желающих участвовать в программе.

Так как доля ипотечных кредитов в банках значительна и носит долгосрочный характер, их фиксирование возможно с помощью краткосрочных кредитов и инвестиций. Поэтому, каждый банк заинтересован в рефинансировании. Ранее банки привлекали средства зарубежных инвесторов и кредитных организаций, сейчас весь объем операций перенесен под ведомство АИЖК. В настоящее время агентство осуществляет шесть крупных программ, вместо одной — выкуп закладных у банков.

Агентство выступает поручителем эмиссии ценных бумаг в процессе рефинансирования проводимого Центральным банком. Такой момент дает возможность соединять в один пул ипотечные кредиты нескольких банков. Так же агентство предлагает банкам возможность взять кредиты под залог имеющихся у него закладных, и расширять взаимодействие со строительными организациями в рамках программы  «Стимул».

При наличии в банках проблематичных кредитов агентство проводит рефинансирование такой ипотеки.

Банки, которые по ипотечным кредитам собирают пул более 3 млн. рублей, могут получить поручительство от АИЖК для ценных бумаг в рамках секьюритизации.

Мелкие банки авансовым методом получают у АИЖК средства для выдачи будущих ипотечных кредитов, и имеют возможность продавать закладное имущество.

Финансирование агентства ведется полностью из государственного бюджета. Эти же средства — основа рефинансирования для каждого отдельно взятого банка. Появление на ипотечном рынке других инвесторов, обеспечивающих рефинансирование и авансовую помощь банкам, возможно лишь в будущем.

Особенности покупки квартиры, находящейся под ипотечным обременением

В юридические отделы банков обращаются клиенты, желающие приобрести квартиру, по которой уже выплачивается ипотечный кредит. И начать, соответственно, погашать кредит далее самим. Однако, как бы ни выглядело это просто со стороны самого покупателя, но банк рассматривает эту процедуру, как смену лиц по договору. А это невозможно.

Переход оплаты к другому лицу по банковским определениям — это новый кредит. А значит, покупатель, будет обязан пройти всю процедуру проверки, как будто он только сейчас открывает новый кредит с заключением договора. Далее последует проверка квартиры. Совершенно новая проверка, несмотря на то, что квартира находится под залогом у этого же банка. Он буквально закрывает на это глаза, потому что эта квартира выступает, как новый объект ипотечного кредитования.

Следующий интересный момент заключается в том, что банк может отказать в предоставлении ипотечного кредита, обосновав это тем, что приобретаемое жилье находится под обременением. А тот момент, что оно находится в качестве залога именно у этого банка, банк игнорирует.

Так что, самый оптимальный способ — это, когда заемщик где-то находит необходимую сумму для погашения кредита. Снимает обременение с квартиры, а уже потом оформляет сделку купли-продажи.

Можно продумать и иные пути решения вопроса, но все они должны быть законно утверждены, нотариально заверены.

Снятие обременения по ипотеке.

Исходя из предыдущей статьи возникает вопрос, а как же тогда кредит будет считаться погашенным, а залоговое имущество благополучно будет  передано в право собственности заемщика? Заемщик после всех предпринятых мер по поиску данных для внесения платежей все же так и остался в неведении, то выплачивать кредит он должен до полного его погашения. Это условие прописано в договоре, и его необходимо выполнять. Когда вся сумма будет погашена, с квартиры снимается обременение. Чтобы обременение было снято, заемщик должен обладать подтверждающими ликвидацию фирмы документами. Если таких документов нет и о ликвидации так же ничего неизвестно, то следует обращение в суд.

Заявление в судебные органы подается для подтверждения факта выплаты кредита, и снятия обременения на жилье. Можно поступить, вначале минуя суд, и обратиться в регистрирующий орган с заявлением о снятии обременения.

Есть один момент, когда заемщика можно назвать счастливчиков. А именно, когда кредитор ликвидировался, то все договорные обязательства по ипотеке считаются прекращенными. Данная статья указана в Гражданском кодексе. Но чтобы полностью снять с себя все обязательства, заемщик должен в специальные регистрирующие органы предъявить все необходимые документы:

— заявление о погашении регистрационной записи;

— справку из единого реестра о ликвидации юридического лица

— признание права собственности на имущество, приобретенное по ипотеке.

Что такое кредитные каникулы?

Не взирая на прошлые годы кризиса, руководство проводило попытки удержать на плаву банковскую систему в отношении ипотечных кредитов. Но все же клиентам приходилось самим искать способ, чтобы своевременно гасить кридт, если вдруг по каким-либо причинам они теряли постоянный источник дохода.

Согласитесь, что найти даже 150-200$ в то, время, когда многие используют свои средства строго по назначению, задача не из легких.

Для заемщиков, попавших в тяжелую ситуацию с выплатой ипотеки, предусмотрены так называемые «Кредитные каникулы».

Кредитные каникулы — это предоставление кредитной организацией отсрочки платежа для клиента, попавшего в тяжелое материальное положение. Обосновываются кредитные каникулы временным препятствием от попадания конкретной личности в дефолт.

Заемщик, имея факторы, отрицательно влияющие на дальнейшее погашения ипотечного кредита, должен обратиться в банк со соответствующим заявлением, и предъявить все необходимые документы (справки). Банк предоставляет рассрочку двух видов: полная, частичная.

По полной рассрочке платежа прекращается на определенный срок любые выплаты и погашение основного долга и процентов. Такой вид рассрочки кране невыгоден банку, потому что зависшие деньги — это перенесение затрат на другие кредитные программы.

Наиболее часто банки предлагают частичное погашение кредита. По ней заемщик может выплачивать только проценты за ипотеку. Возможно увеличение срока погашения кредита, а так же пересмотр вопроса о выплате кредита в другой валюте, если он был оформлен в иностранной валюте.

Окончательный результат и вид отсрочки решается для каждого случая индивидуально.

Благонадежный клиент ценится в каждом банке.

Выдача отсрочки по ипотечному кредиту.

Итак, как же практически оформить кредитные каникулы заемщику? Законодательно нет четко прописанных правил, так же их нет у банков. Список необходимых документов принимается каждым банком индивидуально, после многочисленных консультаций с юридическим отделом.

И тем не менее, самый главный шаг, это подать заявление в банк с подробным описанием сложившейся ситуации. Данное поведение заемщика оговаривается в кредитном договоре. При имеющихся просрочках, необходимо предъявлять в банк доказательные подтверждения.

Трудовая книжка — главный документ, подтверждающий потерю рабочего места. Формулировка должна отличатся от «уволен по собственному  желанию». Многие организации с целью не выплачивать выходное пособие чаще всего указывают в трудовой книжке именно так. Но для человека, выплачивающего ипотечный кредит, главное уже будет не в получении пособия по увольнению, а дальнейшее решение вопроса о погашении кредита.

Предоставление кредитных каникул не нужно сравнивать с банковской благотворительностью. Банк осуществляет финансовую деятельность и заинтересован в получении прибыли, в своевременных выплатах, но никак не в продаже заложенной квартиры.

Пусть более медленными темпами, небольшими суммами, но ипотечный кредит должен быть погашен, при этом в итоге общая сумма процентов будет больше, чем планировалось  выплачивать изначально.

Сразу оговариваемся, что для аферистов, желающих разжиться на такой программе, банк определяет довольно быстро. И всевозможные попытки воспользоваться кредитными каникулами в ущерб банку будут пресечены и даже уголовно наказуемы.

Условия ипотечного кредитования

Какие бы ни были экономические потрясения, жилье требуется населению всегда. Уменьшается процент его приобретения, но спрос все равно остается. Так же остается спрос и на ипотеку. Почему заемщик решает взять ипотечный кредит вместо обычного потребительского? Какие условия предполагает заключение договора с банком на предоставление ипотеки?

Первое и главное преимущество ипотеки — это большой срок погашения в отличии от других кредитов. По потребительским кредитам сроки колеблются от нескольких месяцев до 5-7 лет, а ипотеку можно взять сроком от трех и до 50 лет. Конечно, пятьдесят лет, это максимально возможный срок, да и не особо банки работают с такими кредитами.

Главным условием по сроку выплаты ипотечного кредита, является наступление пенсионного возраста. То есть, срок закончится в тот день, когда заемщику исполнится определенное число лет. Взять ипотеку молодым семьям намного проще, нежели тем, чей возраст перевалил за 45 лет.

Следующим условием ипотечного кредитования принято считать максимально быстрое погашение кредитной суммы. С одной стороны, это хорошо самому заемщику, так как уменьшается переплата за жилье, с другой стороны банку, потому что у него появляются дополнительные оборотные средства.

Далее следуют кредитные ставки. В настоящее время наметилась тенденция по снижению процентных ставок по ипотечным кредитам.

Ипотечный кредит составляет 80% от общей стоимости приобретаемого жилья, остальные 20% — это первоначальный обязательный взнос.

Как упоминалось ранее — первоначальные взносы так же уменьшены, а по некоторым программам банки предоставляют ипотеку без первоначального взноса.

Одним из условий ипотеки является право выбора валюты кредитования.

В общем итоге — ипотечный кредит остается привлекательным для многих слоев населения.

Дополнительные особенности ипотеки.

Лицу, желающему взять ипотеку в кредитной организации, не стоит забывать о том, что нередки ситуации, когда ипотека, выдаваемая банком, не погашает в итоге полной стоимости приобретаемого жилья. То есть на самом деле необходима большая сумма. В таком случае заемщик может привлечь к получению ипотечного кредитования созаемщиков.

Дополнительные расходы необходимо предусмотреть на ранних этапах обращения в банк за предоставлением ипотеки. В такие расходы входят:

1) оценка недвижимости;

2) страхование;

3) анализ заявки;

4) оплата риэлтора и нотариуса.

Банк требует предоставления полного перечня получаемых доходов. Сумма, принимаемая во внимание банком для выдачи ипотечного кредита, у каждого банка варьируется. То есть, стандарта нет.

Поручители, привлеченные к заключению договора, обязаны предоставить свои справки о доходах. Банки иногда выдвигают определенные требования к приобретаемому по ипотеке жилью. В случае неудовлетворения этим требованиям, банк может отказать в выдаче ипотечного кредита.

При отсутствии гражданства в той стране, где подана заявка на получение ипотеки, банк имеет право отказать заявителю.

Недвижимость, обремененная ипотекой, не может быть продана. Факт перехода права собственности к заемщику  осуществляется после полного погашения кредита.

Многодетные семьи, молодые, те, которые желают вести личное приусадебное или фермерское хозяйство могут получить ипотеку по наиболее выгодным программам.

Роль ипотечного брокера

По имеющимся банковским данным процент лиц, подавших заявку на получение ипотечного кредита, составляет 2:10. То есть, несмотря на всю продолжительную процедуру сбора необходимых документов, проверку, заявитель может получить отказ от банка. Как быть дальше? Ведь решение приобрести жилье принято, и останавливаться не хочется? В таких ситуациях «банковские отказники» обращаются за помощью к ипотечным брокерам.

Прежде всего, следует заметить, что ипотечный брокер должен быть специалистом не только в банковских вопросах, но и по вопросам недвижимости.

Работа с брокером взаимовыгодна по нескольким причинам.

Во-первых, сами банки, потому что они избавлены от многочисленных проверок и сборов документов.

Во-вторых, ипотечные брокеры, проявляющие заинтересованность в предоставлении широкого спектра своих услуг.

И, в-третьих, сам заявитель.

Во время поступления заявки на рассмотрение к ипотечному брокеру значительно сокращаются сроки рассмотрения. Большинство кредитных организаций работают с агентствами недвижимости. При работе изначально через агентство клиент может получить экономию расходуемых денежных средств, являющихся первоначальным взносом при оформлении ипотеки.

Участие ипотечного брокера в выборе ипотеки.

Совместная работа с ипотечным брокером, в дальнейшем положительно повлияет на процентную ставку от банка. Придя в банк самостоятельно заявитель получает ипотеку под 12% годовых, а отдав документы через брокера, проценты могут составлять 11-11,5. За весь период выплаты кредита в итоге это составляет значительную сумму.

Выбор квартиры не легкая задача. Но в большинстве случаев благополучно разрешимая с помощью ипотечного брокера. Банки заинтересованы в оптимальной проверке клиента на платежеспособность, а брокеры заинтересованы на конечный результат, то есть на приобретение оптимального варианта жилья клиентом.

Брокер изначально выясняет желание клиента о приобретаемой квартире, а уже затем, ориентируясь по этим сведениям, находит наиболее подходящий вариант ипотеки. Ипотечные брокеры, располагая данными о доходах клиента, чаще предлагают ему оформить ипотеку на большую сумму. Это не значит, что таким образом они помогают банку или своей заинтересованности в оплате услуг, наоборот, меньшую сумму кредита человек может взять и при других условиях. Допустим, банк одобрил одну сумму, а во время прохождения многочисленных процедур приобретения цена на жилье может возрасти, и в итоге, взятого ипотечного кредита может не хватить. Дальнейшее повторное рассмотрение заявки для предоставления более высокой суммы, повлечет дополнительные затраты со стороны заемщика.

Ипотека на строящееся жилье

Нередки такие ситуации, когда лицо оплачивает начальный процентный взнос на приобретение жилья в строящемся доме за свой счет, рассчитывая на ипотечный кредит для погашения оставшейся суммы. Но даже после того, как банком была проведена процедура проверки заемщика, его платежеспособности, и выдан положительный ответ, банк в итоге может не выдать кредит. Причина кроется в том,  что банк в соответствии со своими представлениями о соответствии или несоответствии приобретаемого жилья, рассматривает его как ненадежный залог.

У покупателя возникает специфическая ситуация. Выход из неё возможен. Обо всем по порядку.

Во-первых, жилье в строящемся доме не может выступать залогом по ипотечному кредиту, так как оно еще не является собственностью соинвестора.

Во-вторых, это не является причиной в отказе банка предоставить кредит заемщику для приобретения строящегося жилья.

В таком случае действует иная схема кредитования.

Первая: банку в виде залога предоставляется другое, имеющееся у заемщика жилье. Далее, после того, как строящийся дом будет сдан застройщиком, и оформлены необходимые документы, регистрирующие право собственности покупателя на новую квартиру, до окончательного погашения ипотечного кредита в залог переходит новое недвижимое имущество.

Вторая схема: банк выдает кредит на приобретение строящегося жилья у аккредитованного этим банком застройщика. Такие строительные подрядчики проходят тщательную проверку самим банком, к тому же часто банк сам выступает инвестором строительства.

Некоторые банки по первой схеме могут несколько завысить проценты по кредиту. По второй схеме, наоборот, уменьшить, так как  заинтересованы реализации жилья.

Дополнительные платежи в ипотеке

Оформляя ипотечный кредит, заемщик может столкнуться с ситуацией, кодга ему необходимо будет выплачивать не только кредитные проценты, но и некоторые дополнительные платежи. В каждом банке существует свой список таких платежей. Ряд банков, рассматривая вопрос о предоставлении ипотеки, берут оплату за сам процесс рассмотрения заявки. Таких не много.

Банк, в своем решении о выдаваемом кредите указывает максимально возможную денежную сумму для конкретного заемщика. Однако стоит заметить, что в итоге банк может выдать меньший объем кредитных средств. Такую особенность можно проследить по действию пластиковых кредитных карт. У держателя карты есть максимальный кредитный лимит, но он не тратит его полностью. Допустим, заемщик имеет положительное решение от банка в предоставлении ипотеки, в небольшой промежуток времени он находит жилую площадь дешевле первоначальной. Именно по первоначальному жилью банк выдает кредит, и снижать проценты первоначальной выплаты  уже по приобретению новой квартиры банк не будет. Последует уменьшение общей кредитной суммы, но это не затронет процентное соотношение между первоначальным взносом и  суммой кредита.

Первоначальный взнос, который обязан уплатить заемщик, определяется исходя из оценочной стоимости жилой площади. Оценочную стоимость проводит сам банк, потому что приобретаемое жилье может выступать в качестве залога. Банк будет рассчитывать стоимость при возможной продаже квартиры, если заемщик перестанет выполнять условия договора.

 Бывают ситуации, что на самом деле стоимость, запрашиваемая продавцом выше той, что определили банк. Ценовая разница полностью ложится на покупателя (заемщика).

Особенности ипотечного кредита

Вопрос приобретения жилья постоянно актуален для населения. И выбор оптимального варианта кредитования играет важную роль. Хочется затронуть некоторые особенности ипотечного кредита.

1) Банковские процентные ставки.

Сейчас все чаще крупные застройщики объединяют свою работу и дальнейшую реализацию возведенного  жилья с определенным банком. Банк выступает в качестве партнера. Такие партнерские соглашения приводят к появлению в банковских услугах льготных программ ипотечного кредитования. По таким программам проценты значительно ниже и выдаются в национальной валюте.

В рамках этой компании заемщику легче получить ипотеку на строящиеся квадратные метры, которые еще не сданы в эксплуатацию, и на них не оформлено право собственности.  Однако, чаще всего, после перехода права собственности на новостройку к заемщику, банк прекращается действие льготной ставки.

2) Первоначальный взнос.

Совместные программы между застройщиком и банком позволяют снизить первоначальный обязательный взнос до 10%. А некоторые банки и вовсе предоставляют кредит на покупку жилья без первоначального взноса.

3) Дополнительны расходы во время оформления ипотеки.

На сегодняшний день заметна тенденция значительного уменьшения числа дополнительных сборов при оформлении кредита. Так же увеличился срок кредитования. Можно найти программы и с тридцати летним сроком, и даже более. Тут, однако, немаловажно будет внимательно отнестись к страхованию.

Подвохи ипотеки

Заемщик, согласившийся взять ипотеку во время действующей программы, подвержен в дальнейшем столкнуться с некоторыми «подводными камнями». Не стоит их слишком бояться, но знать о них необходимо.

Первый подвох ипотеки, оформляемой по определенной программе — это ограниченность в выборе жилья. Строительные организации, возводят дома в определенном месте, с определенной планировкой, которые могут не подходить к желанию покупателя. И тем не менее привлекательность, изложенная в виде уменьшения процентных ставок, позволяет мириться с этими недостатками выбора.

Вторая особенность состоит в том, что привлекая заемщика минимальным либо нулевым первоначальным взносом, в дальнейшем банк начислит более высокий ежемесячный платеж.

Третья особенность, которая может встретиться при ипотечном кредитовании — это большая процентная ставка при наибольшем сроке кредитования. Допустим, беря кредит на 7 лет, заемщик будет выплачивать 10% годовых, а при кредите сроком до 25 лет, проценты могут подняться до 12.

И наконец, еще один ипотечный подвох — это документы на жилье. На протяжении срока кредитования все документы будут находиться в банке. Обязательно надо уточнять их наличие, потому что при утере документов право собственности на жилье оформлено не будет.

Так же, необходимо во время заключения договора с банком внимательно прочесть все пункты, касающиеся залога и права передачи его третьим лицам. Все условия должны быть четко оговорены.

В каких случаях банки отказывают в выдаче ипотеки индивидуальным предпринимателям?

Кризисный период сильно повлиял на вопрос принятия банком решения выдачи кредита и на процесс проверки заемщиков. Число отказов возросло, люди в недоумении ходили из одного банка в другой. Выяснить причину отказа конкретному лицу бывает сложно, однако некоторый набор стандартных отказных ситуаций рассмотреть можно. Есть ли определенные правила для желающих взять ипотечный кредит и не получить отказ?

Стандартных схем отказа, действующих для всех банков нет. Каждая кредитная организация подходит дифференцировано к вопросам отбора заемщиков. Но в ряде случаев наибольший процент отказов приходится на долю индивидуальных предпринимателей без образования юридического лица. Причина кроется в невозможности отследить доходы от предпринимательской деятельности.

Далее следуют предприниматели, владеющие ООО, но составляющие бухгалтерские отчеты по упрощенной схеме. Такая категория вполне может обратиться за услугами к ипотечному брокеру. После некоторой структуризации всех отчетов компании, брокер предоставит в банк необходимые документы для кредита.

Обязательное наличие справки по форме №2-НДФЛ. Банк внимательно относится к справке выданной обычному сотруднику или к справке, выданной руководителю. Отличия и неправильные данные во втором случае прослеживаются намного чаще. Следовательно, и проверяются справки тщательнее. Бывают случаи в банковской практике, когда им предъявляют справку от крупной фирмы, с указанием номера телефона. При звонке на этот номер, действительно дают всю необходимую информацию. Но стоит банковскому служащему найти другие телефонные номера этой фирмы, как оказывается, что указанного номера нет в данной фирме.

Стоит ли указывать фальшивые данные для получения ипотеки?

Покупные справки, подставные лица — это далеко не полный перечень, которым могут воспользоваться не только мошенники, но и обычные граждане, желающие уменьшить кредитную ставку, но получить большую сумму кредита.

Некоторые фирмы специализируются на продаже справок с фальшивыми данными. У менеджера или секретаря есть специальный список людей, которых он должен подтверждать при звонке из банка. Но не стоит уповать на работу и надежность этих фирм. Банки обязательно докопаются до всей необходимой информации. Сейчас банковские проверки не ограничиваются только телефонным звонком, банк может отправить своего служащего лично убедиться работает ли проверяемый в указанном месте или нет.

Заемщику потом при положительном решении и выдаче кредита необходимо будет оплатить выезд сотрудника на место из своих средств.

Фальшивые документы поставят на заявителе печать неблагонадежности. Так, например, поддельная трудовая книжка, написанная одним почерком, либо отсканированный диплом — все это будет распознано банком.

Указание неполных данных влечет вероятность в отказе выдачи ипотечного кредита. Рекомендуется изначально давать в банк полную и  достоверную информацию. Это уменьшит срок проверки, а так же убережет от полного отказа.

Бывали ситуации, когда банки отказывали в получении ипотеки, если диплом об образовании выдан по одной профессии, а трудовую деятельность человек ведет в совершенно противоположной области труда.

Зарплата, её размер, указываемый в документах, имеет большое значение. Но попытки преувеличить реальную зарплату не приведут к хорошим взаимоотношениям с банками.

Важность кредитной истории при получении ипотеки

Банки, активно предлагающие услуги ипотечного кредитования, внимательно относятся к кредитным историям клиентов. Положительные кредитные истории — это зеленый сигнал для положительного решения, непогашенные, просроченные, конфликтные кредитные истории — это огромный минус при получении ипотечного кредита. Некоторые специалисты даже рекомендуют на первых порах оформить краткосрочный потребительский кредит, благополучно его выплатить. За это время собрать необходимую сумму первоначального взноса для ипотеки, и уж потом брать ипотечный кредит.

Однако мало только положительных данных по кредитным историям. Аналитический отдел банка сопоставляет изменения места работы, возможное рыночное и экономические влияние на потерю рабочего места, дефолт. В таких случаях банки внимательно изучают ход кредитной истории. То есть, клиент взял кредит на покупку холодильника сроком на год, сможет ли он выплачивать более объемную сумму кредита, с наибольшими ежемесячными выплатами.

Если у человека ранее не было оформлено кредитов, то служба безопасности банка проверяет кандидата на вопрос судимости и проблем с правоохранительными органами. Штрафы, повестки, административные взыскания повлияют отрицательно на решение банка. К тому же данные о лице будут сохранены в виде неблагонадежной истории.

Бывают ситуации, что сотрудник банка, проверяющий необходимую информацию, допускает ошибку, либо применяет не полный объем проверочных действий, связанных с запросами кредитных историй.

Для таких ситуаций, клиент имеет право запросить в Бюро кредитных историй свою, и отследить все заносимые в неё данные.

Выбор валюты ипотечного кредита

Среди множества работающих банков и предоставляющих свои услуги в предоставлении ипотеки все легко проследить общие основы правил кредитования. Это и понятно, ведь каждый банк строит свою работу по данным рынка, как мирового, так и внутри государственного, принимаются во внимание рекомендации Центрального банка, а так же идет наблюдение за работой других банков — конкурентов.

Банки выдают ипотечные кредиты в национальной валюте и установленной рынком. На данное время американский доллар считается мировой валютой. Есть ипотечные кредиты в евро, но их процент очень мал. Все же основная масса населения получает зарплату в национальной валюте.

Жители мегаполисов (столиц) предпочитают ипотечные кредиты в долларах США. Население остальных регионов страны, наоборот, в большей степени оформляет кредиты в национальной валюте. Долларовые кредиты отсчитывают начало своего существования с девяностых годов прошлого века, когда был высокий уровень инфляции, и все крупные сделки совершались в долларовой валюте, а так же зарплату в столице начисляли в американских долларах. С тех времен до сих пор действует скорее психологический фактор.

Банковские специалисты рекомендуют брать ипотечный кредит в той валюте, в которой клиент банка (заемщик) получает зарплату. В финансовых кругах есть такой термин «валютная вилка». Для доллара свойственно расти, либо опускаться в цене на мировых рынках, и чтобы не быть вовлеченным еще и в отслеживание валютных котировок лучше оформлять кредит в национальной валюте.

Тем более стоит обратить внимание при выборе валюты в том случае, когда кредит долгосрочный. А неожиданности со стороны мирового финансового рынка случаются неожиданно.